KOMŞULUK HUKUKU

MÜLKİYET HAKKININ SINIRLARI — KOMŞULUK HUKUKU

Mülkiyet hakkı, hak sahibine yönelik şekilde taşınmazı dilediği şekilde kullanma ve tasarruf etme yetkisi verse de toplumsal düzen ve dengenin korunması gerekliliği de gözetilerek bu hakka bazı sınırlandırmalar getirilmiştir.

Hukuki anlamda “komşu”, yalnız arsaları sınırdaş olan kişileri kapsamaz. O mülkiyet üzerinde yürütülen faaliyetler, yapılan değişiklikler bağlamında kendisi de etki altında kalan tüm taşınmaz ilgililerini de kapsar.

Bu bilgiler ışığında, komşuluk hukukundan kaynaklı şekilde karşımıza çıkan temel hukuki sınırlamalar şu şekildedir:

1. Taşkın Kullanım Yasağı ve Aşırıya Kaçmama Yükümlülüğü

Taşınmaz sahibi, mülkünü kullanırken veya üzerinde çeşitli faaliyetleri sürdürürken komşularına rahatsızlık verebilecek unsurlardan uzak durmalıdır.

Gürültü, koku, toz, duman gibi maddi unsurlarla birlikte; kişinin huzurunu bozacak manevi unsurlar bu kapsamdadır.

Elbette her faaliyet bu hukuki kuralın sınırlarını aşmaz. Temel ölçüt olarak taşınmazın konumu da göz önünde bulundurularak ortalama bir insanın hassasiyeti baz alınır. Komşuların, makul sayılacak seviyedeki rahatlıklara katlanması beklenebilir.

Şayet makul seviyede bir rahatsızlık söz konusu değilse, komşular; tehlikenin giderilmesini, eski hale getirmeyi veya zararın tazmini talep edebilirler. Kaçınılması mümkün olmayan veya makul sayılabilecek seviyedeki rahatsızlıklarda ise fedakarlığın denkleştirmesi ilkesi kapsamında tazminat talebi mümkün olabilir.

2. Kazı ve Yapı Yaparken Zarar Vermeme Yükümlülüğü

Bir taşınmaz üzerinde inşaat yapmak, toprak üzerinde kazı faaliyetleri gerçekleştirmek; mülk sahibinin insiyatifinde olmakla beraber, bu faaliyetleri yan parsellerin toprağına kaydırmamaya veya binalarına zarar vermemeye özen gösterilmelidir.

Şayet bu işlemler sırasında komşunun taşınmazı risk altına girerse, komşu durumun düzeltilmesini ve zararın giderilmesini yargı yoluna başvurarak talep edebilir.

Komşunun sınırı ihlal edilerek yapılmış bir yapı söz konusu olursa ise taşkın yapıya ilişkin hükümler kıyasen uygulama alanı bulur.

3. Taşan Ağaç Dal ve Köklerine Katlanma

Komşu taşınmazın hakimiyet alanından, kendi arazisine uzanan ağaç dalları veya kökleri mevcutsa ve bunlar direkt olarak bir zarara sebebiyet vermiyorsa, taşınmaz sahibinin buna katlanması beklenir.

Eğer dal ve kökler somut anlamda bir zarara sebep oluyorsa ve uyarılara rağmen komşu, makul kabul edilebilecek bir sürede budama işlemini gerçekleştirmiyorsa; zarar gören taraf, kendi arazisine taşan bu fazla kısımları keserek kendi mülkiyetine geçirebilir.

4. Su Akışına ve Tesisat Geçirilmesine Katlanma Yükümlülükleri

Arazideki mevcut eğim sebebiyle, diğerine nazaran daha üst konumda bulunan araziden doğal yollarla akan yağmur veya kar sularının akışını alt arazideki malik engeller koyma suretiyle kesemez. Üst arazideki malik de bu suları, komşu malike zarara sebebiyet verecek şekilde biriktiremez ve yönünü değiştiremez.

Eğer bir taşınmaza gaz, elektrik, su gibi altyapı hatlarının komşu malike ulaşmayacak şekilde başka bir yoldan getirilmesi mümkün değilse veya çok fazla maliyete sebep olacaksa, komşu malikin bu duruma izin vermesi gereklidir. Bu haktan yararlanabilmek için neden olunacak zararın tamamının önceden ve peşin şekilde ödenmesi şartı aranır.

5. Yolu Olmayan Taşınmazlar İçin Zorunlu Geçit Hakkı

Kendi arazisine bağlanan bir yol mevcut olmayan veya olsa dahi yetersiz kalan taşınmazın sahibi, komşu malikten kendisine yola çıkmaya yönelik izin tanımasını talep edebilir.

Burada “ihtiyaç” unsuru, objektif esaslar bağlamında değerlendirilir. Geçit hakkı da komşular arasından en az zarar görecek parsele göre ayarlanır. Geçit hakkı tanıyan komşu malikin uğradığı tüm değer kaybı  ve zararlar ödenmelidir.

6. Zorunlu Su İrtifakı

Bir taşınmazın ihtiyaç duyduğu suya başka bir kaynaktan ulaşılması mümkün değilse, taşınmaz maliki komşu taşınmazdaki fazla sudan yararlanmak için irtifak hakkı kurulmasını talep edebilir. Bunun karşılığında, kullanılan suyun bedelinin tamamen ödenmesi gerekir ancak bu haktan yararlanılırken öncelik, su kaynağının sahibinin kendi ihtiyacının karşılanmasına verilir.

Konu Bağlamında Sorulan Sorular

• Komşu araziye bakan cepheye pencere açılması tek başına müdahale sayılır mı?

Bir binanın komşu taşınmaza bakan tarafına pencere yapılması kendiliğinden hukuka aykırı kabul edilmez, bu durumun katlanılamaz düzeyde bir rahatsızlık yarattığının somut olarak kanıtlanması gerekir.

• Atık ve pis suların alt araziye akıtılmasına katlanmak zorunlu mudur?

Zorunlu değildir. Kanuni katlanma yükümlülüğü sadece yağmur veya kar gibi doğal suları kapsar.

• Kendi kusuruyla yola erişimini kaybeden malik komşusundan geçit isteyebilir mi?

Şayet yola çıkış imkanının yitirilmesinde kişinin kendi hatası bulunuyorsa, haklı ve zorunlu bir işletme gereksinimi kanıtlanmadıkça komşulardan zorunlu geçit talep edilemez.

• Ağaç dalları taşmasa bile sırf yarattığı gölge nedeniyle engellenebilir mi?

Dallar somut anlamda komşu araziye taşma suretiyle bir rahatsızlık oluşturmasa da eğer gölgesi, hoşgörü sınırlarını aşıyor ve dürüstlük kuralı çerçevesi içinde buna katlanması komşudan beklenemiyor ise müdahalenin önlenmesini isteyebilir.

Sonuç olarak; komşuluk hukukundan doğan uyuşmazlıklar hakimin takdir yetkisi, yerel adetlerin tespiti, bilirkişi incelemeleri gibi teknik ve hassas hukuki dengeler üzerinde kuruludur. Hak kaybına uğramamak adına alanında uzman bir avukattan destek aşınması önem arz eder.