KİRA SÖZLEŞMELERİNDE SÜRELERİN UZAMASI

KİRA SÖZLEŞMELERİNDE SÜRELERİN UZAMASI

Kira sözleşmeleri, kiraya veren ile kiracı arasındaki hak ve yükümlülükleri düzenleyen temel hukuki işlemlerden biridir. Özellikle sözleşme sürelerinin uzaması, tarafların hukuki konumunu doğrudan etkileyen önemli sonuçlar doğurmakta ve uygulamada sıkça uyuşmazlıklara konu olmaktadır. Bu nedenle kira sözleşmelerinde süre uzamasına ilişkin yasal düzenlemelerin bilinmesi daha sağlıklı bir süreç yürütebilmek adına önem arz eder.

Türk Borçlar Kanunu 300. madde uyarınca;

“(1) Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir.

(2) Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.”

O halde öncelikli olarak belirli süreli ve belirsiz süreli kira sözleşmelerinin ne olduğu ve ne yönden ayrıldıklarını açıklamak gerekir:

Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri

Açık veya örtülü şekilde kira sözleşmesinin ne zaman biteceğine yönelik bir süre belirlenmişse ve bu sürenin dolmasıyla bildirim yapılmasına gerek kalmaksızın sözleşme sona erecekse, belirli süreli kira sözleşmesi söz konusudur.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri

Belirli süreli kira sözleşmeleri dışında kalanlar ise belirsiz süreli kira sözleşmeleridir. Sözleşmenin başlangıcı belli olsa da ne kadar süreceği belirsizdir.

Genel Hükümlere Tabi Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinin Süre Bakımından Uzaması

Belirttiğimiz üzere belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin dolmasıyla ihtar aranmaksızın sözleşme kendiliğinden sona erer.

Eğer sözleşmeye süreyi uzatacak bir ihbar şartı eklenmişse bu bağlayıcıdır ve taraflar da buna uymakla mükelleftir. Yani sözleşmenin sona ermesi için ihbar şartına uyulmalıdır aksi takdirde sözleşme öngörülmüş koşullar dahilinde belirli süreli olarak uzayacaktır.

Buna karşılık, genel hükümlere tabi belirli süreli kira sözleşmelerinde, aksine bir sözleşme hükmü bulunmadığı takdirde, sözleşmeyi sona erdirmeye yönelik bir ihbar yapılmamış ve taraflar arasında sözleşmenin sona erdiğini gösteren bir uyuşmazlık da bulunmuyorsa; kiralanan kullanılmaya ve kira bedeli ödenmeye devam edildiği sürece kira sözleşmesi belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşür.

Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmelerinde Sürenin Uzaması

Kira sözleşmesinde belirli sürenin sona ermesi, kiraya verene tek başına sözleşmeyi sona erdirme hakkı vermez. Kiraya veren, ancak Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenen tahliye sebeplerinden birine dayanarak kira sözleşmesini sona erdirebilir ve kiralananın tahliyesini talep edebilir.

Bildirimde bulunma suretiyle konut ve iş yeri kiralarına yönelik sözleşmelerin nasıl sona erdirildiğiyle ilgili daha detaylı yazımıza buradan ulaşabilirsiniz.

Türk Borçlar Kanunu m. 347 uyarınca; “(1) Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Maddeden de anlaşılacağı üzere belirli süreli sözleşmelerde, kiracı sürenin bitimine en geç 15 gün kala bildirimde bulunmazsa sözleşme kendiliğinden uzar. Uzayacağı süre önceki sözleşme ile aynı koşullar altında ve 1 yıl süreyledir. Ancak burada özellikle dikkat edilmesi gereken husus konut ve çatılı işyeri kiralarında uzama süresi kira akdini belirsiz hale getirmeyecektir.

Ürün Kira Sözleşmelerinde Sürenin Uzaması

Belirli süreli ürün kira sözleşmelerinde de sürenin sona ermesiyle kendiliğinden sona erer ve herhangi bir uzama söz konusu olmaz.

Ürün kira sözleşmeleri, belirli süreli olarak yapıldığında taraflar anlaşarak sözleşmenin sona ermesini taraflardan birinin yapacağı fesih bildirimine bağlayabilirler. Yine benzer şekilde, süre bitiminden önce yapacakları bir bildirimle sözleşmeyi belirli ya da belirsiz süreli olarak uzatacaklarına dair anlaşmaları da mümkündür.

Eğer özel olarak üstünde anlaşılmış bir ihbar şartı mevcut değilse sürenin bitimiyle sözleşme de kendiliğinden sona erer.

Bunlarla birlikte, sözleşmede aksine bir hüküm yoksa ve taraflar açıkça anlaşmadıkları halde kira ilişkisini sürdürmekteyse şu madde uygulama bulacaktır:

TBK. MADDE 367- (1) Belirli süreli kira sözleşmesi, sürenin bitiminde kendiliğinden sona erer.

(2) Ancak, tarafların örtülü olarak sözleşmeyi sürdürmeleri hâlinde, aksi kararlaştırılmadıkça, kira sözleşmesi birer yıl için yenilenmiş sayılır.

Peki, belirli süreli ürün kira sözleşmesi süresi sona erdikten sonra uzamışsa, uzayan bu sözleşme nasıl sona erdirilecektir?

Türk Borçlar Kanunu'nun 368 ve devamı maddelerinde düzenlenen fesih bildirimi hükümlerine göre mümkün olacaktır.

Ayrıca kiraya veren, kira sözleşmesinin süresi devam ederken veya kanunda öngörülen dava açma süresi içinde, sözleşmeyi uzatma iradesinde olmadığını kiracıya yazılı ihtar yoluyla bildirirse, kira sözleşmesi sürenin bitimiyle birlikte sona erer.

İhale ile Kiraya Verilen Kira Sözleşmelerinde Sürenin Uzaması

Devlet İhale Kanunu’nda ele alınan bu konu bağlamında kamu kurum ve kuruluşları, sahip oldukları taşınmazları ihale ile kiraya vermelidirler.

Devlet İhale Kanunu m. 75 uyarınca; “Kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır.

İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.”

Yani esasında, bu sözleşmeler aksine bir hüküm eklenmemişse sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona erer. Sözleşmenin sona ermesiyle kiraya veren/kiralayan olma ilişkisi de biter ve kiracı, fuzuli işgalci sıfatını alır. Bu da kiralanan şeyi izinsiz ve haksız yere kullandığı anlamına gelecektir.

Yani kiracı taşınmazı kullanmaya devam etse bile bu, yeni bir kira ilişkisi doğurmaz. Bu süreçte idarenin ecrimisil veya kullanım bedeli tahsil etmesi de sözleşmenin zımnen yenilendiği anlamına gelmez.

Ayrıca, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu'ndaki otomatik uzama hükümlerine tabi değildir. Kanunda açık bir istisna bulunmadıkça, kira süresi dolan kamu taşınmazlarının ihalesiz şekilde uzatılması mümkün olmayıp yeniden ihale edilmesi gerekir.

Yine madde uyarınca, sözleşmeye, sözleşmenin uzaması hususuna yönelik bir ihbar şartı eklenmişse bu şart geçerli olacaktır. İhbar şartına uyulmadığında da sözleşme süresi uzayacaktır.

Ayrıca 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nda, kira süresi sona eren kamu taşınmazlarının tahliyesi de özel hukuktan farklı bir usule tabidir. İdare, mahkeme kararı almaksızın mülki amire başvurarak taşınmazın en geç 15 gün içinde tahliye edilmesini sağlayabilir. Bu idari yetki, kamu mallarının korunmasına yönelik özel bir kamu gücü ayrıcalığı niteliğindedir.

Konu Bağlamında Sıklıkla Sorulan Bazı Sorular 

·       Kira sözleşmem belirli süreliyse, süre bittiğinde ev sahibi beni hemen çıkarabilir mi?

Hayır, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sadece sözleşme süresinin bittiğini gerekçe göstererek sözleşmeyi sona erdiremez. Kiracı, sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadığı sürece sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzatılmış sayılır.

·       Sözleşme her yıl uzadığında "belirsiz süreli" hale mi gelir?

Hayır, konut ve çatılı işyeri kiralarında uzama süresi kira akdini belirsiz hale getirmez, sözleşme birer yıllık belirli sürelerle yenilenmiş kabul edilir ancak genel hükümlere tabi diğer kira sözleşmelerinde, taraflar sözleşmeyi sürdürür ve kira ödenmeye devam ederse sözleşme belirsiz süreliye dönüşebilir.

·       Ev sahibi hiçbir sebep göstermeden sözleşmeyi ne zaman bitirebilir?

Kiraya veren, ancak on yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce ihtar çekmek kaydıyla, herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi feshedebilir.

·       Ürün (tarım vb.) kiralarında süre bitince otomatik uzama olur mu?

Ürün kiralarında kural olarak sözleşme sürenin bitimiyle kendiliğinden sona erer ancak taraflar açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini fiilen sürdürmeye devam ederlerse, sözleşme aksi kararlaştırılmadıkça birer yıl yenilenmiş sayılır.

·       Belediyeden veya devletten ihale ile yer kiraladım, Borçlar Kanunu’ndaki uzama hükümleri burada da geçerli mi?

Hayır, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki bu sözleşmeler otomatik uzama hükümlerine tabi değildir. Süre dolduğunda taşınmazın ihalesiz uzatılması mümkün değildir; aksi halde kiracı "fuzuli işgalci" durumuna düşer ve mülki amir aracılığıyla 15 gün içinde tahliye edilebilir.

·       Sözleşmede "süre sonunda ihtar gerekmeden sona erer" maddesi varsa ne olur?

Bu madde genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde geçerlidir ve sürenin dolmasıyla sözleşme biter ancak konut ve çatılı işyerlerinde bu hüküm kiracı aleyhine sonuç doğurmaz; kiracı 15 gün önceden çıkacağını bildirmedikçe sözleşme kanunen uzar.

Sonuç olarak, kira sözleşmelerinde süre uzamasına ilişkin hükümler; kira sözleşmesinin türüne, tarafların iradelerine ve uygulanacak özel kanun hükümlerine göre farklı sonuçlar doğurmaktadır. Bu nedenle hak kaybı yaşanmaması ve somut olaya uygun hukuki yolun belirlenmesi büyük önem taşır. Sürecin haklarınızı koruyacak şekilde yürütülmesi için alanında uzman bir avukata danışmanız faydalı olacaktır.