KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN BİLDİRİM YOLUYLA SONA ERDİRİLMESİ

KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN BİLDİRİM YOLUYLA SONA ERDİRİLMESİ

Türk Borçlar Kanunu’nda 347. maddeden başlayarak ele alınan konut ve çatılı iş yeri kiraları, kanunda kira sözleşmelerinin bir alt kategorisi olarak düzenlenmiştir. Bu bağlamda konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri, kendisine özgü bir düzenleme söz konusu olmadığı sürece kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlere tabi olacaktır.

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında artışın sınırları ve bağlayıcılığı meselesiyle ilgili yazımıza buradan ulaşabilirsiniz.

Konunun detayına inmeden önce “konut” ve “çatılı iş yeri” kavramlarından ne anlamamız gerektiğini netleştirmek gerekir.

Konut, barınma ihtiyacını karşılamak üzere üstü ve etrafı kapalı yapıları ifade eder. İş yeri ise gelir elde etmek maksadıyla mesleki faaliyetlerin süregetirildiği ortamı ifade eder. O halde “çatılı iş yeri” denince akla gelmeyen sadece açık oturma alanlı restoran, kafe gibi yerler bu kapsamın dışında kalacaktır.

1.     Sözleşmenin Esas Unsurları

TBK MADDE 299- Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Bu tanım ışığında, sözleşmenin kurulmasıyla kiraya verenin söz konusu şeyi kullanma ve ondan yararlanma hakkını karşı tarafa devretme; kiralayanın da kira bedelini ödeme borcu oluşacaktır. Bu konuda tarafların karşılıklı olarak anlaşması gerekir.

2.     Sözleşmenin Şekli

Bu sözleşmelerin geçerliliği için öngörülmüş bir şekil şartı mevcut olmamakla sözlü olarak yapılması da mümkündür ancak ilerde meydana gelebilecek uyuşmazlıklara karşı yazılı yapılmış olması, ispat açısından kolaylık sağlayacaktır.

3.     Sözleşmenin Sona Erdirilmesi

Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinin sona erdirilmesi bakımından belirli süreli veya belirsiz süreli kira olması önem arz eder.

A.    Belirli Süreli Konut ve İş Yeri Kiraları Bakımından Fesih ve Tahliye

a.     Kiracı Bakımından

Süre Şartı:

Belirli süreli kira sözleşmesinde, belirlenmiş sürenin bitmesine en az 15 gün kala kiracı, herhangi bir bildirimde bulunmazsa, aynı şartlar altında sözleşme 1 yıl daha uzatılmış sayılır. Taraflar, aralarında yapacakları bir anlaşmayla uzama süresi olan 1 yılı kısaltamaz ancak kiracı lehine uzatabilirler.

Şekil Şartı:

Kiracının yapacağı bildirim, TBK. m. 348 uyarınca yazılı olmalıdır. Mektup, telgraf, noterden ihtarname gibi örnekler bu şartı karşılarken; sosyal medya platformları üzerinden yapılacak bildirimler geçersiz olacaktır. Bununla birlikte taraflar arasında yazılı bir şekilde düzenlenmiş olan kira sözleşmesinde aksi bir bildirim külfeti düzenlenmiş ise sözleşmede yer alan bildirim şekli uygulama bulacaktır.

TBK. MADDE 348- Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

Yine söz konusu bildirimin; kiraya verene, öngörülmüş olan süre içinde ulaşması gereklidir. Eğer ulaşmazsa sözleşme sona ermez.

Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi:

Kiracı, sürenin bitmesine en az 15 gün kala kiraya verene bildirimde bulunmaz ve kiralananı boşaltırsa, buna “kiralananın sözleşme bitiminde önce geri verilmesi” denir, TBK’da m. 325’te düzenlenir:

MADDE 325- (1) Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

(2)Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

Bu madde, söz konusu 15 günlük sürenin kiraya verene yönelik bir koruma hakkı sağladığını gösterir. Kiracı en az 15 gün öncesinden, kiralananın tahliye edileceğine yönelik bildirimde bulunduğunda; kiraya verenin, yeni bir kiracı aramak için zamanı olur. Bu bildirim yapılmadığındaysa, tahliye anından yeni bir kiracı bulunana kadar olan süreçte kiraya veren, maddi zarara uğramaya devam edecektir. Dolayısıyla TBK. m. 325/1 bağlamında; kiraya veren yeni bir kiracı bulana kadar, en az 15 gün önceden bildirmeksizin kiralananı geri veren kiracının, kira sözleşmesinden doğan ödeme borcu devam eder.

M. 325/2 bağlamında ise kiracıya yönelik bir koruma vardır: “Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.” Yani;

Kiraya veren yeni bir kiracı bulana kadar, eski kira ücretini, eski kiracıdan talep edebilecek olsa da bu ücretten düşmesi gereken kalemler olacaktır:

-        Yapmaktan Kurtulduğu Giderler: Kiraya verenin yükümlü olduğu yıpranma ve bakım masrafları, mülkün kiralanması, takibi, tahsilatı için harcanan zaman ile emlak yönetim şirketi ücretlerinden bahsedilebilir. Artık kiracının, kiralanan şeyi kullanmıyor olmasıyla kiraya veren bazı masraflardan kurtulur ve bunları talep edeceği miktardan düşmesi gerekir.

-        Kiralanandan Elde Ettiği Yararlar: Kiralanan şey boş kaldıktan sonra, kiraya veren onu herhangi bir şekilde değerlendirerek kazanç sağlıyor veya sağlayabilecek olabilir. Örneğin; mülkü kendisi kullanmaya başlaması, yeni kiracı bulması, kiralananı geçici olarak film çekimi veya depolama gibi sebeplerle bir başkasına kiraya vermesi elde ettiği yararları kapsar.

-        Elde Etmekten Kaçındığı Yararlar: Kiraya verenin; kiralananı fahiş fiyatlarla piyasaya sürerek süreci uzatması, muhtemel kiracıları reddetmesi veyahut ilanları yayınlamaması gibi durumlar ise elde etmekten kaçındığı yararlardır. Bunların hepsi asıl miktardan düşülmelidir. 

Kiracının sözleşmeyi süresinden önce feshetmesi halinde, TBK m. 325 uyarınca kiralananın yeniden kiraya verilebileceği 'makul süre' taraflarca peşinen belirlenmişse kiracı, bildirim süresine uysa dahi bu makul süreye ait kira bedelini tazminat olarak ödemekle yükümlüdür

Özel Fesih Hakkı:

Taraflar, sözleşmeye kiracıya yönelik özel bir fesih hakkı tanımış olabilir. Normalde belirli süreli kira sözleşmelerinde, öngörülmüş sürenin bitiminden önce, haklı sebep olmaksızın çıkan kiracı; tazminat öder. Bu özel hak sözleşmede tanınmışsa, herhangi bir tazminat ödemeden tahliye mümkündür. Süreç şöyle işler:

Taraflar, sözleşmeye "Kiracı, en az 2 ay önceden yazılı bildirim yapmak şartıyla sözleşmeyi süresinden önce feshedebilir", gibi bir madde ekler. Kiracı bu süreye uyarak bildirim yaptığı takdirde herhangi bir tazminat ödeme zorunluluğu olmaksızın kiralananı tahliye edebilir. Kiracının sorumluluğu, belirlenmiş sürenin (bu örnekte 2 ay) sona ermesi ve anahtar teslimiyle tamamen sona erer.

b.     Kiraya Veren Bakımından

Süre Şartı:

Kiraya veren; kiracının herhangi bir haksız fiili, kusuru veya borca aykırı davranışı mevcut olmasa dahi kanunda öngörülmüş belli başlı sürelerin geçmesiyle, bildirim yoluna başvurarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu süre, birer yıllık uzama sürelerinin 10 yıla tamamlanmasına işaret eder.

Bu durumda uzayan her 1 yıl, toplam 10 uzama yılına ulaştığında; onu izleyen her yılın bitiminden az 3 ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, başka herhangi bir sebep aranmaksızın kiraya veren, sözleşmeyi feshedebilir. Bu kuralın aksine bir şart kararlaştırılamaz, kesin hükümsüz sayılır.

Örneğin, 3 yıllık bir kira sözleşmesinde sürenin dolmasıyla 1’er senelik uzama yılları eklenmeye başlar. Bunların 10’a tamamlanması hesaplanırken, kira sözleşmesinin süresi eklenmez. 10+3, 13 yıla eşit olacağından, kiraya veren ancak 14. yılın bitimine en geç 3 ay kala bu yola başvurabilir.

Eğer taraflar sözleşmenin bitmesi ve uzama yıllarının eklenmeye başlamasının ardından yeni bir kira sözleşmesi yaparlarsa, öngörülmüş yeni sözleşme süresinin bitimiyle toplam 10 yıllık süre şartı yine ve en baştan başlayarak aranır. Önceki sözleşme dahilinde geçen uzama seneleri hesaba katılmaz.

Taraflar arasında kira süresi içerisinde yapılacak bedel güncellemeleri veya ek protokoller, sözleşmenin yenilenmesi (yeni bir sözleşme) anlamına gelmez. TBK m. 347 kapsamındaki 10 yıllık uzama süresinin hesabında, her halükarda taraflar arasındaki ilk kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır.

Galip Vasfının Belirlenmesi:

Kiralanın bazen üstü tamamen açık veya kapalı olmayıp, kısmen açık kısmen kapalı olduğu durumlarla karşılaşırız. Bu bize keşif ve bilirkişi incelemeleriyle galip vasfın belirlenmesi ihtiyacını gösterir ki bu, o yerin sahip olduğu baskın kullanım amacının belirlenmesi anlamına gelir. Bildirim yoluyla fesih meselesi, kanunda m. 347’de ele alınmış olup konut ve çatılı iş yeri kiralarına özgü bir madde olduğundan, galip vasfın ne olduğunu belirlemek; söz konusu kiralananı, bu kapsama sokup sokmayacağımızı anlamamız için önem arz eder.

Şekil Şartı:

Yine TBK. m 348 kapsamında, fesih bildiriminin yazılı olarak yapılma zorunluluğu öngörülmüştür. Noter ihtarnamesi, telgraf, KEP, iadeli taahhütlü mektup; yazılı ve geçerli bildirim yollarına örnektir. Yine şayet taraflar arasında bildirim hususunda aksi bir kararlaştırma söz konusu ise kararlaştırılan şekilde yazılı bildirimin yapılması elzemdir. Bunların aksine sosyal medya platformları üzerinden mesaj yazmak suretiyle yapılacak bildirimlerin geçerliliği yoktur.

Fesih bildirimi uzama yılının bitimine en geç üç ay kala, kiracının hakimiyet alanına ulaşmalıdır, aksi halde geçerli süre içerisinde yapılmadığından bildirimin bir sonraki uzama yılı için yapılmış olduğu kabul edilir.

Dava Yolu ve Usul Kuralları

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında, TBK m. 347 uyarınca 10 yıllık uzama süresinin dolmasına dayalı tahliye süreci, sadece bir dilekçe verilmesinden ibaret olmayıp, çok sıkı usul kurallarına ve ön şartlara tabidir. 01.09.2023 tarihi itibarıyla kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk süreci dava şartı haline getirilmiştir; dolayısıyla dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması ve "anlaşamama" tutanağının dava dilekçesine eklenmesi yasal bir zorunluluktur. Bununla birlikte, davanın esasına girilebilmesi için fesih bildiriminin (ihtarname), kira yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracının hakimiyet alanına (tebliğ adresine) ulaşmış olması gerekir. Yargı kararları, ihtarnamenin sadece noterden keşide edilmesini yeterli görmemekte, muhataba ulaşma anını sürenin başlangıcı olarak kabul etmektedir.

Eğer mülkiyet elbirliği halindeyse (örneğin mirasçılar arasında) veya birden fazla kiraya veren varsa, davanın tüm paydaşlar tarafından birlikte açılması veya açılan davaya diğerlerinin muvafakat etmesi zorunludur. Fesih iradesinin tüm kiraya verenler tarafından ortaklaşa sergilenmemesi veya davanın eksik hasımla açılması, davanın usulden reddine yol açan ve sonradan tamamlanması mümkün olmayan bir eksikliktir.

Dava Açma Süresi ve Hak Düşürücü Süre Riski

Tahliye davasının açılacağı zaman dilimi, kamu düzenine ilişkin olup mahkemelerce resen (kendiliğinden) gözetilen hak düşürücü süreler ile sınırlandırılmıştır. 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra gönderilen geçerli bir fesih bildirimine dayanarak, kira yılının bitiminden itibaren 1 (bir) ay içinde tahliye davasının açılması veya icra takibine başlanması gerekir. Bu 1 aylık sürenin geçirilmesi durumunda, kiraya verenin o yıl için tahliye hakkı düşer ve sözleşme bir yıl daha uzamış sayılır. Ancak, kiraya veren kira yılı bitmeden önce tahliye davası açacağını kiracıya yazılı olarak (ihtarname ile) bildirmişse, dava açma süresi o kira yılı sonuna kadar uzamış kabul edilir. Yine de uygulamada, hakkın kötüye kullanılması iddialarıyla karşılaşmamak ve sürecin sürüncemede kalmasını önlemek adına, kira döneminin bitişini takip eden ilk ay içerisinde hukuki sürecin başlatılması en güvenli yoldur.  10 yıllık süre henüz dolmadan veya ihtar süresine uyulmadan açılan "erken" davalar da reddedilmekte; bu durum kiraya veren için hem zaman kaybına hem de ciddi yargılama giderlerine mal olmaktadır.

B.    Belirsiz Süreli Konut ve İş Yeri Kiraları Bakımından Fesih ve Tahliye

a.     Kiraya Veren Bakımından

Süre Şartı:

Belirsiz süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde kiraya verene, kiranın başından itibaren 10 yıllık süre şartının dolmasına kadar, başka sebebe dayanmadan fesih edebilme imkanı tanınmamıştır. 10 yıl tamamlanmadan sözleşmeyi sona erdirmesinin tek yolu TBK. 350-352. maddelere göre; sözleşmeye aykırı kullanım, kiracının borçlu temerrüdüne düşmesi gibi sebeplere dayanarak tahliye davası açmasıdır.

Belirli süreli kira sözleşmelerine benzer şekilde kiraya veren ancak kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 10 yılın geçmesiyle fesih bildirimi ve bildirimle alakalı genel hükümlere ve şartlara dayanarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu konuda baz alınacak maddeler TBK. 328 ve 329’dur:

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi

MADDE 328- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır.

Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.

Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında

MADDE 329- Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.

Yani;

Altı aylık fesih dönemini hesaplarken kiranın başlangıç tarihinden itibaren olan süreci bölünür ve 6'şar aylık dönemler oluşur. Daha sonra söz konusu 6 aylık sürenin bitiminden geriye tam 3 ay gidilir ve o dönemin mümkün olan en geç son bildirim tarihi bulunmuş olur.

Dolayısıyla kira sözleşmesinin başlangıcının bilinmesi önemlidir, bu meseleyle alakalı bir itiraz olursa ispat yükü kiraya verene aittir.

Birden fazla kiracı varsa, hem belirli hem de belirsiz süreli kira sözleşmelerinde bildirimin, kiracıların her birine ayrı olarak veya varsa kiracıların ortak temsilcisine yapılması gerekir.

b.     Kiracı Bakımından

Süre Şartı:

Belirsiz süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde, kiracı (eğer yerel adette aksine bir süre yoksa), 6 ay süren fesih dönemi bitiminden en az 3 ay önce yapacağı fesih ihtarıyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Bunun için hukuki anlamda bir gerekçe aranmaz. Taraflar ise sözleşmeye, kiracının aleyhine olacak şekilde bildirimin 3 aydan daha uzun bir süre önce yapılması gerektiği yönünde bir madde ekleyemezler.

Şekil Şartı:

Aynı şekilde, yine TBK. m. 348 uyarınca fesih bildiriminin yazılı şekilde yapılması gereklidir.

Dava Açma Süresi:

Belirsiz süreli sözleşmelerde, kiracı her zaman kiraya veren ise kiranın başlangıcından itibaren 10 yıl geçmesiyle yazılı fesih bildirimi ile sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kiraya veren yazılı ihtar olduğu halde, devam edecek uzun süreli kiracı kullanımına razı olmamalı ve en kısa sürede fesih ve tahliye davasını açmalıdır. Bu süreçte dava şartı olarak görülmüş arabuluculuk ve dava açma süresinin, bildirimden uzun süre sonra yerine getirilmesi, kiraya veren bakımından hakkın kötüye kullanımına işaret eder.

Aile Konutu Niteliğindeki Kiralananlarda:

TBK. m. 349’a göre;

“Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.

Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.

Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.”

Bu düzenleme emredicidir ve taraflar aksine anlaştıkları bir sözleşme şartı düzenleyemezler.

Eğer sözleşmede eşlerin her ikisi de kiracıysa ancak sözleşmenin tarafı eşlerden yalnızca biriyse, sözleşmenin tarafı olmayan eş kiraya verene “aile konutu” bildirimi yaparak sözleşmenin tarafı haline gelebilir:

TMK MADDE 194- Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.

Bunun sonucunda, kiraya veren fesih veya temerrüt bildirimi yapmak isterse, her iki eşe de ayrı ayrı yapması gerekir.

Söz konusu konut, aile konutu olmak üzere kiralanmışsa; kiracı eş, diğer eşin rızası olmadan sözleşmeyi feshedemez, süresini kısaltamaz.

Yine eğer söz konusu konut, aile konutuysa ve her iki eşin rızasının bulunmadığı sözleşmeler mevcutsa, bunlar için aile konutu bildirimi, fesih ve tahliye davasının açılması ya da icra takibine başlanılmasına kadar olan zamanda yapılmalıdır.

Kiracı, taşınmazın aile konutu olduğunu sözleşme kurulurken yazılı olarak bildirmekle yükümlüdür. Aile konutu niteliğindeki taşınmazlarda, tahliye taahhütnameleri ancak her iki eşin de imzası (açık rızası) ile geçerli olur. Uyuşmazlık çıktıktan veya tahliye süreci başladıktan sonra yapılacak kötü niyetli aile konutu bildirimleri, daha önceden usulüne uygun verilmiş tahliye taahhütlerini geçersiz kılmaz.

Kiracının Ölmesi Halinde:

TBK. m. 356 bağlamında;

“Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.”

Bu düzenlemede mirasçıdan bahsedilmez. Kiracı öldüğünde, mirasçıları en yakın fesih döneminde sözleşmeyi feshedebilirler ama mirasçıların kiracılığının devamı hukuken kabul görmektedir.

Konu Bağlamında Sıklıkla Sorulan Sorular

·       Kira sözleşmem bittiğinde ev sahibi beni hemen çıkarabilir mi?

Hayır, çıkaramaz. Belirli süreli bir sözleşmede, süre dolmadan en az 15 gün önce kiracı yazılı bir bildirimde bulunmazsa, sözleşme otomatik olarak aynı şartlarla 1 yıl daha uzamış sayılır. Ev sahibinin sırf süre bitti diye kiracıyı tahliye etme hakkı yoktur; bu hak ancak sözleşmenin üzerinden toplamda 10 yıllık uzama süresi geçtikten sonra doğar.

·       Sözleşme sürem dolmadan evden çıkmak istersem ne olur?

Eğer süresinden önce evi boşaltırsanız, mülkün benzer şartlarda tekrar kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca kira bedelini ödemeye devam etmeniz gerekir ancak yerinize ödeme gücü olan ve ev sahibinin kabul edebileceği yeni bir kiracı bulursanız bu borçtan kurtulursunuz. Ayrıca ev sahibi, siz çıktığınız için yapmaktan kurtulduğu masrafları (örneğin bakım-onarım giderleri) talep ettiği miktardan düşmek zorundadır.

·       Ev sahibi hiçbir gerekçe göstermeden kiracıyı ne zaman tahliye edebilir?

Ev sahibi, kiracının hiçbir kusuru olmasa bile, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren değil, 10 yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra sözleşmeyi feshedebilir. Bu sürenin sonunda, her uzama yılının bitimine en az 3 ay kala kiracıya yazılı bildirim yapmak şartıyla herhangi bir sebep sunmadan tahliye isteyebilir.

·       WhatsApp veya sosyal medya üzerinden yapılan fesih bildirimleri geçerli midir?

Hayır, kanunen geçersizdir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında fesih bildiriminin geçerli olması için mutlaka yazılı olması şarttır. Noter ihtarnamesi, iadeli taahhütlü mektup veya telgraf gibi yöntemler güvenilir kabul edilirken, dijital platformlar üzerinden gönderilen mesajlar bu şartı karşılamaz.

·       Evliyim, eşimden habersiz kira sözleşmesini sonlandırabilir miyim?

Eğer kiraladığınız yer "aile konutu" olarak kullanılıyorsa, eşinizin açık rızası olmadan sözleşmeyi tek başınıza feshedemezsiniz. Hatta ev sahibi tahliye veya ödeme ihtarında bulunacaksa, bu bildirimi her iki eşe de ayrı ayrı yapmak zorundadır.

·       Kira uyuşmazlığı nedeniyle dava açmadan önce yapılması gereken bir işlem var mı?

Evet, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci zorunlu bir dava şartı haline gelmiştir. Arabulucuya başvurmadan ve oradan "anlaşamama" tutanağı almadan doğrudan tahliye davası açılması mümkün değildir.

·       Kiracı vefat ederse kira sözleşmesi ne olur?

Kiracının ölümü halinde sözleşme kendiliğinden sona ermez. Ölen kiracı ile birlikte aynı evde ikamet edenler veya iş yerinde aynı mesleği sürdüren mirasçılar, sözleşme şartlarına uydukları müddetçe kira ilişkisini taraf olarak devam ettirebilirler.

·       Bir yerin "çatılı iş yeri" olup olmaması neden önemlidir?

Çünkü kanundaki koruyucu hükümler sadece konutlar ve üstü kapalı (çatılı) iş yerleri için geçerlidir. Örneğin, sadece açık alandan oluşan bir çay bahçesi veya restoran alanı bu özel düzenlemelerin dışında kalarak genel hükümlere tabi olabilir. Eğer bir yerin bir kısmı açık bir kısmı kapalıysa, oranın asıl kullanım amacına yani galip vasfına bakılarak karar verilir.

Sonuç olarak, kira hukukunun dinamik yapısı ve Yargıtay içtihatlarındaki hassas değişimler, metinde yer alan genel kuralların ötesinde, her somut olaya özgü teknik bir titizlik gerektirmektedir. Özellikle hak düşürücü nitelikteki kesin sürelerin hesaplanması, bildirimlerin usulüne uygun tebliği ve 'aile konutu' gibi hususlar karşısında düşülebilecek usul hataları, telafisi imkansız hak kayıplarına yol açabilmektedir.

Bu yazı genel bir çerçeve sunsa da sözleşme sürecindeki en ufak bir takvim hatasının veya ibare eksikliğinin davanın kaderini belirleyebileceği unutulmamalıdır. Bu nedenle, stratejik adımlar atılmadan ve yasal süreçler başlatılmadan önce, alanında uzman bir avukattan destek alınması, hukuki güvenliğiniz açısından hayati önem taşımaktadır.