KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINDA ARTIŞIN SINIRLARI VE BAĞLAYICILIĞI

KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINDA ARTIŞIN SINIRLARI VE BAĞLAYICILIĞI 

Konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanacak kira artışları, Türk Borçlar Kanunu'nda bütünüyle tarafların serbest iradesine bırakılmamış; kamu yararı ve sosyal denge gözetilerek belirli sınırlara tabi tutulmuştur. Bu yaklaşım, özellikle ekonomik belirsizlik dönemlerinde kiracının aşırı kira artışları karşısında korunmasını sağlarken, mülkiyet hakkı ile kiracının menfaatleri arasında adil bir denge kurulmasını amaçlamaktadır.

Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla nasıl sona erdirilebildiğini ele aldığımız yazımıza buradan ulaşabilirsiniz.

Temel Kural: TÜFE

Yenilenen kira sözleşmelerinde dönemsel olarak yapılacak artışlar, Türk Borçlar Kanunu madde 344/1 uyarınca; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”

Yani, taraflar kendi aralarında artışa yönelik bir anlaşma yapsa bile bu, bir önceki kira yılındaki Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) artış oranını geçemez. Tarafların yaptığı anlaşmanın TÜFE sınırlarını geçtiği ihtimalde, geçtiği kadarı görmezden gelinerek TÜFE oranıyla sınırlanır.

Eğer taraflar herhangi bir anlaşma yapmamış ise hakim, TÜFE oranını geçmemek şartıyla, kiralananın durumunu da göz önünde bulundurarak hakkaniyet çerçevesinde yeni dönem kirasını belirler.

Rayiç Bedel Uygulaması

Rayiç bedel; konu bağlamında, uygulamada yer edinmiş olsa da bunun olabilmesi için öngörülmüş bir süre mevcuttur:

5 yıllık sürenin tamamlanmasının ardından veya kira sözleşmesinin 5 yıl ardından yeniden uzatılması durumunda, mahkeme kira bedelini belirlerken yalnızca enflasyon verilerini esas almaz. Bunun yanında, benzer özelliklere sahip taşınmazların piyasadaki kira seviyelerini ve kiraya verilen taşınmazın fiziksel nitelikleri ile kullanım durumunu birlikte değerlendirerek yeni kira tutarına karar verir.

Hakim benzer özelliklere sahip taşınmazların piyasadaki durumunu incelerken taşınmazın boş haliyle kiraya verilmesi halindeki değerini araştırır ancak bunu yaparken kiracının, “eski kiracı” olması sebebiyle yine hakkaniyet ilkesi bağlamında indirim yapar. Bu şekilde hem kiracı hem de kiraya veren bakımından piyasaya uygun ve adaletli bir bedel belirlenmiş olacaktır.

Yabancı Para Üzerinden

Kira bedeli yabancı bir para birimi üzerinden belirlenmişse (örneğin, dolar) sözleşmenin üstünden 5 yıl geçmeden kira bedelinde artış veya değişiklik yapılamaz. 5 yılın geçmesiyle birlikte, hem rayiç bedel uygulaması hem de söz konusu yabancı para birimindeki değer değişiklikleri dikkate alınarak yeni bir kira bedeli belirlemek mümkündür.

Olağanüstü bir durum meydana gelirse, aşırı ifa güçlüğü gibi, uyarlama davası açılması söz konusu olabilir. TBK. m. 138 uyarınca ele alınmış bu hususa göre; “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”

*Belirtmek gerekir ki hukukumuzda yabancı para birimleri üzerinden kira sözleşmesi yapılması her zaman kabul edilmeyip bazı istisnai hallerde mümkündür.

Artışın Geçerliliğini Sağlayan Şartlar ve Zaman Unsuru

Yeni kira dönemi için yeni bir kira bedeli belirlenebileceğini belirttik. Peki bu Değer belirlemesini geçerli ve hukuki sonuç doğurabilecek şekilde yapmak için izlenilmesi gereken usuller var mı?

Kanun gereğince kira bedelinin yeniden tespit edilmesine yönelik dava belirli bir süreyle sınırlandırılmamıştır, bu nedenle istenilen zamanda açılması mümkündür.

Mahkemenin belirleyeceği yeni kira tutarının yeni kira döneminin ilk gününden itibaren uygulanabilmesi için, yeni kira dönemin başlangıcından en az 30 gün önce açılmış olması gerekmektedir.

Dava, yeni kira döneminden 30 gün önce açılmamış olsa bile, kiraya veren aynı süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılmasının talep edildiğini yazılı olarak bildirmişse farklı bir sonuç ortaya çıkar. Bu durumda dava, yeni kira döneminin sonuna kadar açıldığında mahkemenin belirlediği kira bedeli yine o dönemin ilk gününden itibaren geçerlilik kazanır.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde yeni kira dönemlerinde bedelin artırılacağını öngören bir hüküm mevcutsa, dava yeni kira dönemi sona ermeden açıldığı takdirde mahkemenin tespit edeceği kira miktarı da dönemin başlangıcından itibaren uygulanır.

Konu Bağlamında Sıklıkla Sorulan Sorular

·       Sözleşmeye çok yüksek bir artış oranı yazarsak bu bağlayıcı olur mu?

Hayır, taraflar kendi aralarında çok yüksek bir oran kararlaştırmış olsalar bile bu oran yasal sınır olan Tüketici Fiyat Endeksi'ndeki (TÜFE) artışı geçemez. Kanun, kiracı aleyhine getirilen bu tür aşırı artış şartlarını geçersiz sayarak TÜFE oranını tavan sınır olarak kabul eder.

·       Kiracı evde 5 yılı doldurduysa TÜFE sınırının üzerine çıkılabilir mi?

Evet, kira sözleşmesi 5 yılı tamamladığında veya 5 yıldan uzun sürdüğünde artık TÜFE sınırı bir engel teşkil etmez. Bu durumda mahkeme; piyasadaki güncel rayiç bedelleri, evin durumunu ve hakkaniyet ilkelerini dikkate alarak kiranın piyasa gerçeklerine uygun bir seviyeye çekilmesine karar verebilir.

·       Kira bedeli mahkemece belirlenirken "eski kiracı" olmanın bir avantajı var mıdır?

Evet, vardır. Mahkeme örnek kira bedellerine göre bir sayı belirlerken, mülkün boş haldeki kira değerini tespit eder ancak kiracının uzun süredir orada ikamet ediyor olması sebebiyle bu miktardan indirim yapabilir.

·       Kiramızı Dolar veya Euro ile ödüyoruz, her yıl zam yapılması gerekir mi?

Kural olarak yabancı para üzerinden yapılan kiralamalarda, sözleşme tarihinden itibaren 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde herhangi bir artış veya değişiklik yapılamaz. Sadece olağanüstü ve öngörülemez birdurum ortaya çıkarsa "aşırı ifa güçlüğü" gerekçesiyle uyarlama davası açılabilir.

·       Yeni kira döneminde zammın hemen geçerli olması için dava ne zaman açılmalı?

TBK. m. 345 uyarınca; “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”

Sonuç olarak, konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira artışına ilişkin kurallar, hem kiraya verenin mülkiyet hakkını hem de kiracının korunmasını gözeten dengeli bir hukuki çerçeve sunmaktadır ancak her kira ilişkisinin kendine özgü özellikleri bulunduğundan, kira artış oranının belirlenmesi, rayiç bedel uygulaması, yabancı para üzerinden kurulan sözleşmeler veya kira tespit davaları gibi konularda somut olayın özelliklerine göre farklı hukuki değerlendirmeler yapılması gerekebilir. Bu nedenle, burada yer verilen bilgiler genel nitelikte olup hukuki danışmanlık yerine geçmez. Hak kaybı yaşanmaması ve somut olayın doğru şekilde değerlendirilmesi için alanında uzman bir avukattan hukuki destek alınması önem taşımaktadır.