ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞLARINDA SÖZLEŞMEDEN CAYMA

ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞLARINDA SÖZLEŞMEDEN CAYMA

Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri, söz konusu konutun ödemesini taksitli veya peşin olmak suretiyle önceden sağlayan alıcıların mağduriyetini önlemeyi amaçlar.

Ön ödemeli konut satışı sözleşmelerinin şeklini daha detaylı şekilde açıkladığımız yazımız için buraya tıklayabilirsiniz.

Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’daki ilgili hükümleri de ele alarak ön ödemli konut satışlarında sözleşmeden cayma meselesini açıklayalım:

Genel Özellikleriyle Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri

TKHK. MADDE 40- (1) Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir.

Maddedeki tanımından görüldüğü üzere ön ödemeli konut sözleşmeleri; henüz konut inşaatına başlanmadan veya inşaat henüz tamamlanmamışken yapılan ön ödemeler, kararlaştırılmış belli bir miktara ulaştıktan sonra taşınmazın alıcıya teslimini içeren sözleşmelerdir.

Sözleşmeye konu taşınmaz, bir konut olmalıdır. İş yeri, dükkan, ofis gibi; konut olarak kullanılmayacak yerler, kapsam dışında kalacaktır.

Her iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşmedir. Bir taraf ödeme yapmaya yönelik bir borç üstlenirken, diğeri konutu anlaşılan şekilde yapıp teslim etme borcu altına girer.

Sözleşmenin Şekli

Bu sözleşmelerin geçerli olabilmesi için farklı şekiller öngörülmüştür. Bunlar iki tanedir:

Ön ödemeli konut satışı sözleşmesi ve ön ödemeli satış vaadi sözleşmesi.

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapıldığında, bunun tapu siciline tescil edilmesi gerekir. Eğer bu sözleşme, tapu dışında yapılırsa o sözleşme bağlamında yapılan tescil de geçerli olmaz.

Ön ödemeli satış vaadi ise ön ödemeli konut satış sözleşmesi yerine yapılabilir bir seçenektir ancak noterde düzenlenerek resmi şekilde yapılması zorunludur.

TKHK. MADDE 41- (1) Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi hâlde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez.

Bunlarla birlikte yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz.

Yine 41. maddenin 2. fıkrası uyarınca hukuken geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça satıcı; ön ödeme, aidat gibi herhangi bir ücret talep edemez veya karşı tarafa senet gibi kendisini borçlu olarak gösterecek bir belge imzalatamaz:

(2) Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez.

Tüketicinin Cayma Hakkı

TKHK. M. 43 uyarınca, sözleşmenin kurulduğu tarihten başlayarak 14 gün içinde tüketicinin cayma hakkı vardır. Bu hak bağlamında herhangi bir gerekçe göstermesi ya da cezai koşul ödemesi gerekmez.

Cayma ile, tüketici tek taraflı irade beyanıyla sözleşme ilişkisini sonlandırabilmektedir. Karşı tarafın onayı ya da başka bir şart aranmaz. Cayma sonucu sözleşme geçmişe yönelik olarak sona erdiğinden, satıcı, karşı taraftan aldığı bir ücret veya onu borca sokan bir belge varsa bunları iade etmelidir. Cayma bildiriminin kendisine ulaştığı tarihten itibaren 14 gün süre sınırı vardır.

Bunun ardından tüketicinin elde etmiş olduğu bir edim mevcut ise, 10 gün içinde tüketicinin de bunları iade etmesi gerekir.

Öngörülen süre içerisinde cayma hakkıyla ilgili bildirim satıcıya yapılmış olmalıdır. Bildirimin nasıl yapılacağıyla alakalı olarak özel bir şekil şartı söz konusu olmayıp ispat açısından kolaylık sağlaması adına noter vasıtasıyla yazılı olarak yapılması tavsiye edilir.

MADDE 43- (2) Taşınmazın kısmen veya tamamen bağlı krediyle alınması durumunda bağlı kredi sözleşmesi, sözleşmenin kurulduğu tarihte hüküm doğurmak üzere bu maddede öngörülen cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe girer. Konut finansmanı kuruluşu cayma hakkı süresi içinde tüketiciden faiz, komisyon, yasal yükümlülük ve benzeri isimler altında hiçbir masraf talep edemez.

Bu fıkra çerçevesinde; bağlı krediyle ev alırken yasal cayma süresi bitene kadar kredi resmi olarak başlamaz ve banka vazgeçme ihtimaline karşı müşteriden hiçbir faiz veya masraf talep edemez.

Sözleşmeden Dönme

TKHK’da 45. maddede düzenlenen bu hususla, tüketiciye ön ödemeli konut sözleşmesi kurulduktan sonra da sözleşmeden dönebilme hakkı tanınmıştır. Sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren 24 ay içerisinde bu hak kullanılabilir.

Benzer şekilde burada da sözleşmeden dönmek için bir gerekçe aranmaz. Sözleşme geçmişe etkili şekilde sona erer ve iki taraf da elde ettikleri edimleri iadeyle mükelleftir.

Dönmeye yönelik bildirimin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç 180 gün içerisinde satıcının bu bağlamda elde ettiği her türlü edim ve karşı tarafı borçlu gösteren belgeyi geri vermesi gerekir. Satıcının iade ettiği tarihten başlayarak süregelecek 10 günlük süre içinde de tüketicinin, bu bağlamdaki her türlü edimini iade etmesi gerekir.

 MADDE 45- (3) Sözleşmeden dönülmesi durumunda tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç yüzseksen gün içinde tüketiciye geri verilir. Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder.

Ön Ödemeli Konut Sözleşmeleri Hakkında Yönetmeliğin 9. maddesinde açıklandığı üzere dönme bildirimi noter aracılığıyla yapmalıdır:

MADDE 9 – (2) Sözleşmeden dönme bildiriminin satıcıya noterlikler aracılığıyla yöneltilmesi yeterlidir. Konut bedelinin bir kısmının bağlı kredi ile karşılanması durumunda, tüketicinin sözleşmeden dönme hakkını kullandığına ilişkin bilgi, satıcı tarafından ilgili konut finansmanı kuruluşuna derhal bildirilir.

Ayrıca tüketicinin sözleşmeden dönmesiyle satıcının zarara uğrayabileceği de göz önünde bulundurularak bazı zararların tüketici tarafından karşılanması öngörülmüştür. Bunlara ilişkin detaylar m. 45’de ele alınır:

“Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı; konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme tarihinden itibaren ilk üç ay için sözleşme bedelinin yüzde ikisine, üç ila altı ay arası için yüzde dördüne, altı ila oniki ay arası için yüzde altısına ve oniki ila yirmidört ay arası için de yüzde sekizine kadar tazminatın ödenmesini isteyebilir.”

Satıcı, sözleşmeden doğan yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse, tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez. Bunun yanı sıra, tüketicinin ölmesi veya süreç içinde kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması nedeniyle ön ödemelerini yapamaz hale gelmesi ve bu sebeple sözleşmeden dönmesi durumunda da satıcının tüketiciden herhangi bir bedel istemesi mümkün değildir.

Benzer şekilde, tüketici taksitli ödeme yapmayı teklif ettiği halde satıcı bu teklifi kabul etmez ve tüketici de bu nedenle sözleşmeden dönerse, satıcının tüketiciden herhangi bir bedel talep etmesi yine kanunen mümkün olmayacaktır.

Konu Bağlamında Sıklıkla Sorulan Sorular 

·       Sadece adi bir yazılı kağıtla veya şirket içinde imzaladığımız bir formla ev alabilir miyim?

Hayır, bu şekilde yapılan sözleşmeler hukuken geçerli değildir. Kanuna göre bu satışların mutlaka tapu siciline tescil edilmesi veya noter huzurunda "satış vaadi sözleşmesi" şeklinde yapılması şarttır ancak satıcı, sözleşmeyi usulüne uygun yapmadığı gerekçesini ileri sürerek tüketiciyi mağdur edemez. Ayrıca inşaatın yapı ruhsatı alınmadan bu tür bir sözleşme imzalanması da yasaktır.

·       Sözleşmeyi imzaladıktan hemen sonra hiçbir gerekçe göstermeden vazgeçebilir miyim?

Evet. Tüketici olarak sözleşmenin kurulduğu günden itibaren 14 gün içerisinde hiçbir sebep göstermeksizin ve herhangi bir cezai şart (tazminat) ödemeksizin cayma hakkınızı kullanabilirsiniz. Bu durumda satıcı, aldığı tüm ödemeleri ve varsa tüketiciyi borç altına sokan senet gibi belgeleri 14 gün içinde iade etmek zorundadır.

·       Evin inşaatı devam ederken, örneğin bir yıl sonra vazgeçmek istersem ne olur?

Sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar sözleşmeden dönme hakkınız bulunmaktadır ancak bu durumda, 14 günlük cayma hakkından farklı olarak bazı kesintilerle karşılaşabilirsiniz. Satıcı; vergi, harç gibi yasal masrafların yanı sıra, sözleşmeden dönülen süreye göre (3 ay ile 24 ay arasında değişen oranlarda) yüzde 2 ile yüzde 8 arasında değişen bir tazminat talep edebilir.

·       Vazgeçtiğimde ödediğim parayı ne zaman geri alabilirim?

Eğer 14 günlük cayma hakkınızı kullanıyorsanız, paranız 14 gün içinde iade edilmelidir ancak daha sonraki bir süreçte sözleşmeden dönme hakkınızı kullanıyorsanız, satıcının parayı ve belgeleri iade etmesi için 180 günlük bir süresi vardır. Tüketici de satıcı iadeyi yaptıktan sonra 10 gün içinde kendi edimlerini geri vermelidir. 

·       Hangi durumlarda satıcıya hiçbir tazminat ödemeden sözleşmeden dönebilirim?

Aşağıdaki özel durumlarda satıcı sizden herhangi bir bedel veya tazminat isteyemez:

*Satıcının yükümlülüklerini hiç yerine getirmemesi veya sözleşmeye uygun davranmaması.

*Tüketicinin ölmesi.

*Tüketicinin kazanç elde etmekten sürekli mahrum kalarak ödeme güçlüğüne düşmesi.

*Tüketicinin ödemeleri taksitle yapma teklifinin satıcı tarafından reddedilmesi.

·       Banka kredisiyle ev alıyorsam, vazgeçtiğimde bankaya masraf öder miyim?

Bağlı kredi kullanılmışsa, krediniz 14 günlük cayma süresi bittikten sonra resmiyet kazanır. Bu süre içinde cayma hakkınızı kullanırsanız, banka sizden faiz, komisyon veya herhangi bir masraf adı altında hiçbir ödeme talep edemez.

·       Vazgeçme bildirimini nasıl yapmalıyım?

14 günlük cayma hakkı için özel bir şekil şartı belirtilmemiş olsa da, ispat kolaylığı açısından noter aracılığıyla yapılması önerilir ancak 24 aya kadar kullanılabilen sözleşmeden dönme bildirimi mutlaka noter aracılığıyla yapılmalıdır.

Sonuç olarak, ön ödemeli konut satışlarında tüketicilere tanınan cayma ve sözleşmeden dönme hakları, belirli süre ve şartlara tabidir.

Bu hakların usulüne uygun kullanılması ve olası hak kayıplarının önlenmesi için somut olayın özelliklerine göre alanında uzman bir avukata danışılması faydalı olacaktır.