ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞLARINDA SÖZLEŞMENİN ŞEKİL ŞARTLARI

ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞLARINDA SÖZLEŞMENİN ŞEKİL ŞARTLARI

Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri, söz konusu konutun ödemesini taksitli veya peşin olmak suretiyle önceden sağlayan alıcıların mağduriyetini önlemeyi amaçlar. Bu sebeple bu sözleşmelerin geçerli olabilmesi için öngörülmüş şekil şartlarına hakim olmak, büyük önem arz eder.

Ön ödemeli konut satışı sözleşmelerinde cayma hakkını açıkladığımız yazımız için buraya tıklayabilirsiniz.

Yapı Ruhsatı

Ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için yerine getirilmesi gereken çok temel bir koşul vardır ki bu, yapı ruhsatının alınmasıdır.

Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’un 40. maddesinin 3. fıkrası uyarınca;

“Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz.”

Yapı ruhsatının yokluğunda yapılmış sözleşmenin akıbetine yönelik birden fazla görüş olmakla birlikte, askıda hükümsüz kalacağı ve/veya satıcıya bir idari para cezası uygulanabileceği yönündeki görüşleri kabul etmek mümkündür.

Bir işlemin “askıda hükümsüz” olması, o işlemin geçerli olabilmesi için gerekli görülmüş şartın/şartların yerine getirilmediği ve getirilene kadar hukuk aleminde bir sonuç doğuramayacağı anlamına gelir.

Tüketiciyi Bilgilendirme Yükümlülüğü

TKHK. madde 40/2 uyarınca; “Tüketicilere sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, Bakanlıkça belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formu verilmek zorundadır.”

En az bir gün öncesinden verilecek bu bilgilendirme formuyla taşınmaz satın alımı gibi büyük bir hukuki işlem gerçekleştirmeden önce tüketiciyi yeterince düşünmeye teşvik etme amacı vardır.

Sözleşmenin Şekil Şartı

TKHK. madde 41/1 uyarınca; “Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi hâlde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez.”

Bu madde bağlamında, ön ödemeli konut satışlarına yönelik sözleşmeler iki şekilde kurulabilir:

1.     Noterde Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi: Sözleşme noter huzurunda düzenlenerek satışın yapılacağına yönelik garanti veren sözleşmelerdir.

2.     Tapu Siciline Tescil: Bir taşınmaza ait hakların Tapu Müdürlüğünde, resmi olarak karşı tarafın tapu kütüğüne kaydedilmesidir.

Sözleşme, bahsettiğimiz iki şekil şartından birine uyularak yapılmadığında hukuken geçersiz olacaktır ancak satıcının, bu geçersizliği tüketici aleyhine kullanmaması için kanunda bir koruma mevcuttur. Satıcı şekil şartı yerine getirilmediğinden taşınmazı teslim etmeyeceğine yönelik, kendi kusurundan faydalandığı bir beyanda bulunamaz. Yani geçersizliği ileri sürme hakkı tüketiciye verilmiştir.

*Kat irtifakı, henüz inşaatı tamamlanmamış taşınmazlarda sahip olunan arsa payına oranla kurulan resmi bir mülkiyet hakkıdır. Taşınmaz üzerine kat irtifakı kurulduğu ve bunun tapu siciline tescil ettirildiği hallerde, bu tescilin yanında yapılacak olan yazılı bir sözleşme yeterli olacaktır. Söz konusu “yazılı sözleşme”nin ne olduğu hususunda farklı görüşler (adi yazılı belge veya resmi bir senet) mevcut olup kesin bir tanım yapmak mümkün değildir, somut olay bazında hukuki destek alınması uygun olacaktır.

Geçerli Sözleşme Mevcut Değilken Ödeme

TKHK. m. 41/2 uyarınca; “Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez.”

Satıcının, tüketiciden herhangi bir ödeme talebinde bulunabilmesi veya tüketiciyi borçlu gösterecek senet gibi herhangi bir belge isteyebilmesi için, öncelikle hukuken geçerli bir sözleşme bulunmalıdır.

Konu Bağlamında Sıklıkla Sorulan Bazı Sorular

·       Satıcıyla kendi aramızda "adi yazılı" (noter veya tapu olmadan) sözleşme yaptık, geçerli mi?

Hayır, değildir çünkü bu satışlar noterde düzenleme şeklinde veya tapu siciline tescil yoluyla yapılmak zorundadır.

·       Satıcı benden sözleşme imzalamadan önce kapora veya peşinat isteyebilir mi?

Hayır. Hukuk aleminde kabul görecek, geçerli bir sözleşme mevcut olmadığı sürece satıcı, tüketiciyi borçlu duruma sokacak hiçbir talepte/ödeme isteminde bulunamaz.

·       Ev teslim edildi ama malzemeler kalitesiz veya projeye aykırı. Hangi haklara sahibim?

Ön ödemeli konut sözleşmeleri, satış sözleşmesi olmalarıyla birlikte aynı zamanda birer eser sözleşmesidirler. Yani satıcı, bir konutu inşa etme ve teslim etme yükümlülüğü altındadır. Dolayısıyla ayıplı eser ifası söz konusu olduğunda talep edilebilecek ücretiz onarım, sözleşmeden dönme, bedelinde indirim gibi haklara başvurmak mümkün olacaktır.

·       Noterde satış vaadi yaptım ama benden sonra başkasına da satış vaadi yapılmış. Kim haklı çıkar?

Daha eski tarihli satış vaadi sözleşmesi sahibi olan kişi, kendisinden sonraki tarihli sözleşme sahiplerine karşı (eğer onlar henüz tapuda mülkiyeti almamışlarsa) öncelik hakkına sahiptir. Bu bağlamda sözleşmeyi tapuya şerh ettirmek, tüketici için büyük güvence oluşturur.

·       Müteahhit inşaat sırasında bankadan kredi çekip benim daireme ipotek koydurursa ne olur?

Bu durumda öncelikli olarak bankaların iyi niyetle hareket edip etmediğine bakılır. Bankaların kredi verdikleri kişilerin ticari kayıtlarını inceleme ve kontrol etme yükümlülüğü vardır. Dolayısıyla söz konusu taşınmazın bir başkasına satıldığını bilebilecek durumda olan banka, iyi niyetli olma konumundan çıkar. İpoteği kaldırması istenebilir.

·       Satıcı inşaatı bitirdi ama tapuyu vermiyor. Sadece anahtarı teslim etmesi yeterli mi?

Hayır. Satıcının borcu hem konutu fiili anlamda teslim etmek hem de mülkiyeti tapuda resmi olarak devretmektir. Yalnızca anahtar teslimi yapıldığında borcunu tam anlamıyla yerine getirmemiş olur.

Sonuç olarak ön ödemeli konut satış sözleşmeleri, tüketicilerin henüz tamamlanmamış bir konut için önceden ödeme yapmaları nedeniyle önemli hukuki riskler barındırmaktadır. Bu nedenle ön ödemeli konut satın almayı planlayan veya bu kapsamda bir uyuşmazlık yaşayan kişilerin, hak kaybına uğramamaları ve somut olayın özelliklerine uygun hukuki değerlendirme yapılabilmesi için alanında uzman bir avukattan hukuki destek almaları önem taşımaktadır.