TAŞINMAZLARDA YENİDEN İNŞA VEYA İMAR SEBEBİYLE KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ

TAŞINMAZLARDA YENİDEN İNŞA VEYA İMAR SEBEBİYLE KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ

Bazı durumlarda mülk sahibi, kiraya vermiş olduğu taşınmazı yıkıp yeniden inşa etmek veya üzerinde imar çalışmaları yürütmek gibi çeşitli ve esaslı değişiklikler isteyebilir. Hukuken bu durum, belirli şart ve kurallara bağlanmıştır.

Söz konusu bu kurallar dahilinde, hem taşınmaz sahiplerinin mülkiyet hakkını korumayı hem de kiracıların mağduriyetini önlemeyi amaçlayan bir mekanizma işler.

Tahliye Davasının Temel Şartları

Mülk sahibinin belirttiğimiz sebeplerden ötürü kiracının tahliyesini talep edebilmesi için aranan temel koşullar şunlardır:

·       Gerçekten İhtiyaç Halinin Mevcudiyeti: Yapılmak istenen yıkım, inşa veya imar çalışmaları gerçekten gerekli olmalıdır. Kiracının tahliyesini sağlayabilmek ya da taşınmazı daha yüksek bir meblağ üzerinden bir başkasına kiralayabilmek gibi hakkın kötüye kullanılmasını teşkil edecek gerekçeler, kabul görmez.

·       Yapılacak Tadilatın “Esaslı” Olması: Binaya asansör eklenmesi, deprem tehlikesine karşı güvenlik artırıcı sistemlerin kurulması veya mevcut sistemlerin güçlendirilmesi gibi esaslı değişiklikler aranır. Boya, badana gibi ufak değişiklikler bu kapsama sokulamaz.

·       Çalışmalar Sırasında Kullanımın İmkansızlaşması: Yeniden inşa söz konusu olduğunda, yıkım sebebiyle taşınmazın kullanımı halihazırda imkansızlaşacaktır ancak imar veya tadilat gibi durumlarda da yapılacak değişiklikler, kiracının artık taşınmazı kullanamamasına sebep olacak kadar kapsamlı ve büyük olmalıdır. Aksi halde kiracının tahliyesi talep edilemez.

Kimler Bu Davayı Açabilir?

Kural olarak tahliye davasını, kiraya veren açabilir ancak bazı önemli hususlar mevcuttur:

·       Şayet kira sözleşmesinde imzası olan kişi ile mülkün tapudaki gerçek sahibi farklı kişilerse, malikin onayı veya yetkilendirmesi söz konusu olmaksızın alınan aksiyonlar, soruna sebep olabilir.

·       Taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin paylı mülkiyet sahibi olma durumu söz konusuysa tadilat, yeniden inşa veya imar gibi kararların alınabilmesi, hepsinin ortak iradesiyle mümkün olacaktır.

Hak Düşürücü Süreler

·       Belirli Süreli Sözleşmelerde: Şayet kira sözleşmesinde taraflar tarafından net bir süre öngörülmüşse, bu süre sona erdikten sonraki 1 ay içinde davanın açılması gerekir.

• Belirsiz Süreli Sözleşmelerde: Süre hesabı genel hükümlere göre yapılan fesih dönemlerine ve bildirim sürelerine göre belirlenir. Altı aylık dönemlerin sonu için üç ay öncesinden ihtar gönderilmesi gibi hesaplar devreye girer ve davanın yine bu dönem sonundaki bir aylık süre içinde açılması gerekir.

• Sürenin Uzatılması: Eğer mülk sahibi dava açma süresi içinde kiracıya yazılı olarak dava açacağını bildirirse, dava açma süresi bir sonraki kira yılı için uzatılmış kabul edilir.

o   Kira sözleşmelerinde sürenin uzaması meselesini detaylarıyla ele aldığımız yazımız için buraya

o   Konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşmenin bildirim yoluyla sona erdirilmesi meselesini ele aldığımız yazımız için buraya tıklayabilirsiniz.

Mahkemeye Sunulması Gereken Proje ve İmar Planı Şartı

Yeniden inşa veya imar çalışması yapılacağına ilişkin iddianın somut bir temele dayanması için, belediyece onaylanmış mimari projeler, imar planları ve ilgili resmi belgelerin mahkemeye sunulması gerekir. Mahkeme, bu belgeleri bilirkişiler aracılığıyla inceleterek planlanan yapılaşmanın gerçekten mümkün olup olmadığını ve bu nedenle taşınmazın tahliyesinin zorunlu bulunup bulunmadığını değerlendirebilir.

Belediye kaynaklı idari gecikmelerin bulunması ise tek başına davanın reddini gerektirmeyebilir ancak yeniden inşa iradesinin ve yürütülen işlemlerin somut delillerle ortaya konulması, ayrıca yargılama sürecinin usulüne uygun şekilde yürütülmesi gerekir.

Yeniden Kiralama Yasağı

Kiraya verene tanınan bu tahliye hakkının kötüye kullanılmasını engellemek amacıyla sert yaptırımlar öngörülmüştür:

·       Açıkladığımız şekilde imar çalışması, inşa gibi gerekçelerle tahliye edilen taşınmaz; haklı bir sebep olmadığı sürece, eski haliyle 3 yıl boyunca bir başkasına kiraya verilemez.

·       İnşaat veya imar tamamlandıktan sonra taşınmazın yeni halini, belirlenecek yeni kira bedeli üzerinden kiralama önceliği eski kiracıya aittir. Malik, güncel durumu kiracıya yazılı şekilde bildirmeli ve karar vermesi için de 1 aylık süre tanımalıdır.

·       Şayet malik, bahsettiğimiz bu kurallara uymaz ve eski kiracıya tanınmış bu önceliği görmezden gelerek taşınmazı başkasına kiralarsa, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalır.

Konu Bağlamında Sıklıkla Sorulan Sorular

·       Evimde basit onarımlar yapacağım diyerek kiracıyı tahliye edebilir miyim?

Hayır, kanun basit boya, badana ya da ufak yenilemeler için kiracının çıkarılmasına izin vermez. Tahliye kararı alınabilmesi için yapılacak tadilatın binanın yapısını kökten değiştiren, taşıyıcı sistemlerini etkileyen ya da kalorifer ve asansör eklenmesi gibi işler olması gerekir.

·       Yeniden inşaat veya büyük tadilat sebebiyle dava açmak için belirli bir süre sınırı var mıdır?

Eğer sözleşmeniz belirli süreli ise, kontrat bitiminden itibaren en geç bir ay içinde davayı açmalısınız. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise altı aylık kira dönemlerinin sonu için üç ay öncesinden ihtarname gönderilmeli ve dönemin bitişinden itibaren yine bir ay içinde mahkemeye başvurulmalıdır. Bu sürelerin kaçırılması davanın doğrudan reddedilmesine yol açar.

·       Mülkü yeni satın alan kişi de inşaat sebebiyle tahliye davası açabilir mi?

Evet, taşınmazı sonradan edinen yeni malikler de yasal kurallara ve koşullara uymak kaydıyla bu gerekçeyle dava açma yetkisine sahiptirler. Bu durumlarda mülkü satan eski sahibinin dava açma yetkisi sona erer ve bu hak tamamen yeni malike geçer.

·       Bina yenilendikten sonra mülkü doğrudan başka birine kiralayabilir miyim?

Yenilenen veya yeniden inşa edilen taşınmazda öncelikli kiralama hakkı eski kiracıya aittir. Mülk sahibi, yeni durumu ve yeni kira bedelini eski kiracıya yazılı olarak bildirmek zorundadır; kiracının karar vermek için bir ay süresi bulunur. Bu kural ihlal edilerek mülk haklı bir neden olmadan üç yıl içinde başkasına kiralanırsa, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık toplam kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenmesi gerekir.

·       Mahkemede inşaat projesini hemen sunmak şart mıdır?

Mahkemenin tahliyeye karar verebilmesi için belediyeden onay almış resmi bir mimari projenin veya imar planının sunulması şarttır ancak belediyeye gerekli başvurular yapılmış olmasına rağmen idari gecikmeler yüzünden onay süreci uzamışsa, mahkeme davayı hemen reddetmez; onaylanma sürecinin tamamlanmasını bekler.

Sonuç olarak taşınmazın yeniden inşası, imar çalışmaları veya esaslı tadilatlar nedeniyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesi, belirli hukuki şartlara ve sürelere tabidir. Tahliye için yapılacak çalışmaların gerçek, ciddi ve taşınmazın kullanımını önemli ölçüde engelleyecek nitelikte olması gerekir.

Ayrıca, tahliye sonrasında yeniden kiralama yasağı ve eski kiracıya tanınan öncelik hakkı gibi kurallara da uyulmalıdır. Her somut olayın farklı hukuki özellikler taşıması nedeniyle hak kaybı yaşamamak adına alanında uzman bir avukata danışmanız önem arz eder.